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2012第4期 关于我县社区物业管理情况的视察报告

时间:2012-09-20 00:00作者: 点击:

    根据县政协年初工作安排,县政协副主席郝忠友率人口资源环境委员会部分委员,于8月下旬,先后深入到全力阳光城、滨河御花园、新安世纪花城、文峰路、和谐家园、姚冲旺业大市场、亿龙旺角等物业小区,认真听取了有关物业公司负责同志及业主委员会代表的情况介绍。座谈会上,县物业管理工作相关单位就全县物业管理情况进行了汇报,委员们对加强社区物业管理工作,促进物业管理健康有序发展提出了一些积极的意见和建议。现将视察有关情况报告如下:

    一、我县物业管理工作的基本情况

    1、行业规模不断扩大。近年来,在县委、县政府的高度重视下,在相关部门的共同努力下,我县社区物业管理工作得到较快发展,物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展,已成为与广大人民群众工作生活息息相关的行业,在扩大就业、改善居住环境、提高人民生活水平、促进社会和谐诸多方面发挥着日益重要的作用。截至目前,全县已有物业服务企业二十家,均属于三级资质企业。物业从业人员达400余人,物业企业年营业收入600多万元,实现税收40余万元。

    2、针对管理不断创新。城区各社区居委会因地制宜,建立符合本辖区的管理模式,为落实物业管理全覆盖奠定了坚实基础。彰法山居委会建立了联席会议制度,依据“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,充分整合“大城管”、“大防控”、“网格管理”等现有资源,健全社区物业管理组织网络,构建起力量强、效率高、管理严、全覆盖的物业管理平台。北街居委会将物业管理工作与社区片长、楼栋长管理相结合,充分发挥楼片长和社区志愿者的协调作用,实现物业管理“资源共享、优势互补、协作互动、共同发展”,让居民小事不出小区、大事不出社区。同时,物业管理项目由原来的住宅小区管理发展到企事业单位、机关学校、医疗机构和工厂企业物业管理。物业服务内容也由原来的单一清扫保洁扩展到公共部位设施设备维修维护、绿化养护、公共秩序管理、车辆停放管理、家政服务等综合服务。

    3、物业管理不断规范。2010年和2011年我县先后出台了《潜山县物业管理暂行办法》和《潜山县城区物业管理全覆盖工作实施方案》。按《实施方案》要求,为提高我县城区物业管理水平,逐步实现物业管理高效率和全覆盖,各相关单位针对不同类型的物业管理区域,实行分类管理:一类是规模较大、环境配套设施齐全、封闭的物业管理区域(27个),由房管局负责监管;二类是规模较小、环境配套设施不齐全、开放式的物业管理区域(11个),由梅城镇组织牵头管理;三类是环境配套设施差、规模小、背街小巷或者自建房屋集中的物业管理区域以及城市休闲娱乐公共服务设施(50个),由行政执法局负责纳入城市环卫作业管理;四类是城区集贸市场(11个),由商务局牵头组织管理。通过分类管理,分工负责,全县社区物业管理工作得到了进一步的规范。

    4、服务机制不断健全。近年来,城区新开发小区均按照《安徽省物业管理条例》相关规定,对物业管理项目实行招标、中标备案制度,按规定标准配置物业管理用房,制定小区业主临时管理规约,签定物业服务合同。房管局、梅城镇等部门协调联动,对达到条件的住宅小区及时组织、指导、协调其成立业主大会和业主委员会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理还是业主自治。目前,滨河御花园、老城区广场、亿龙旺角等小区均组建了业主大会和业主委员会。业主委员会每月对住宅小区从综合管理服务标准,公共区域清洁卫生服务标准,共区域秩序维护服务标准,公共区域绿化日常养护服务标准,共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准五个方面按合同的约定、核定的等级和收费标准实行督查,对发现的问题要求整改并督促落实。行政执法局还出台了《环卫清扫保洁标准》等管理办法,做到环境卫生管理常态化,垃圾收集日常化,清扫保洁全覆盖。

    二、物业管理工作中存在的困难和问题

    视察中发现,我县社区物业管理工作中也存在一些亟待解决的困难和问题。

    1、业主思想认识有待提高。物业管理是伴随着市场经济体制建立而产生的新生事物,许多居民对物业管理这一新兴行业在思想上缺乏客观认识。物业公司普遍反映,部分业主没有养成讲卫生讲文明的生活习惯,不遵守服务公约,不能理解、支持、配合物业管理,如乱丢垃圾、乱泼污水、在花园种菜、机动车辆停到绿化带里等。业主对物业管理的概念不清,片面认为既然物业公司收费就该对业主的一切损失负责,由于认识误区导致业主的期望和要求超过了物业管理的合理范围与职责。如,因自身财物保管不善被盗而认为物业公司未尽安保责任要求赔偿损失,小区附近餐馆噪音、油烟污染就该物业公司负责处理等等。如果处理不及时或不理想,业主就认为物业管理不到位。

    2、物业管理设施不全,小区管理难度大。许多老旧住宅小区在当初开发建设时变更规划、配套设施不完善、房屋及附属设备质量不合格,缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、公厕等公共设施,加之地下管网大都年久失修,排污能力较差。开发商建好后就撤离,物业服务企业难以承担大量的“中间损耗”,都不愿意入驻这类小区。既使有的物业企业进驻了小区,由于业主将怨气转嫁给物业,导致物业企业与业主常常发生矛盾。如个别小区,开发商违规占用停车场地建房,居民乱停乱放现象严重。

    3、物业服务企业管理水平有待提升。我县物业管理起步较晚,物业服务企业无论是经济实力还是技术力量和管理水平还相对薄弱。目前我县大部分物业管理服务企业规模小、资质等级低,人力物力资源配置不够合理,管理成本大,难以形成规模效益。同时从业人员的素质和企业管理水平不高,相当一部分从业人员未经培训而直接上岗,服务难以规范。少数物业公司服务项目和服务标准没有对业主公开,部分小区物业只公开收费项目和收费标准,只注重收费,而轻视服务,业主权益受损的现象偶有发生。

    4、开放式居民区管理有待加强。开放式小区、居民集中区,乱搭乱建乱占乱停现象较严重,清洁工只收垃圾不清扫垃圾,很少见到有人来管理,存在着执法管理缺失。

    三、意见和建议

    社区物业管理工作是一项复杂的系统工程,直接关系到小区和谐与社会稳定,也关系到城市文明的进步。为进一步推进物业管理工作健康有序发展,提出以下建议:

    1、加强宣传,营造物业管理的良好氛围。要通过电视、报纸、网络等媒体,加强对物业相关法律法规和工作动态的宣传报道,把宣传教育的重点对象放在广大居民群众上,把宣传教育的重点内容放在宣传物业管理的优越性和物业管理方面的法律法规上。一方面,要让广大居民看到推行物业管理的优越性,知道自己是最大受益者,唤起居民的文明意识,自觉维护公共利益和公共环境,自觉接受这种新的管理模式;另一方面,通过宣传物业管理方面的法律法规,提高居民的法律意识,规范和约束人们的行为,积极配合、支持物业管理企业,为全面推行物业管理创造良好的社会环境。

    2、强化管理,不断提高物业服务水平。一是要严格市场准入,规范竞争行为。要建立竞争机制,提高准入门槛,物业管理或服务应由业主自主招聘高资质、讲信誉、服务好的物业企业。对于资质低、信誉度差的物业服务企业要整改提高。鼓励通过公开招标方式选聘物业管理服务企业,建立物业管理的新机制。二是要加强物业服务人员的培训。要做到先培训,后上岗,努力建立一支素质高、服务好、懂经营、会管理、守道德的物业管理队伍。三是要加强物业服务诚信体系建设。积极推行等级服务、等级收费、质价相符的物业服务收费机制,做到公开化、透明化。大力扶持发展一批专业化程度高、服务能力强的物业服务企业,从而提高我县物业管理行业整体水平。

    3、完善机制,推动物业管理规范发展。各相关责任单位要严格按照《潜山县城区物业管理全覆盖工作实施方案》的要求,分工负责,协调配合。物业管理办公室要进一步明确职责和任务,加强对物业管理日常工作的监督和管理,协调处理物业管理中遇到的困难和问题,管好用好住宅专项维修资金。对于新建住宅小区,政府应加强引导和约束,引入市场化、专业化的管理模式,在开发建设过程中要做到整体布局、综合开发、配套建设。相关主管部门要从小区的规模、配套设施建设等方面在规划源头上严格把关,在实施过程中加强监督管理,建好后实行规划验收和综合验收,真正从源头杜绝开发建设单位产生的遗留问题,从而逐步实现小区物业规范管理。

    4、分类指导,着力解决前期各类遗留问题。积极推广在物业管理设施不配套且相对集中的居民区实行业主委员会主导物业管理的做法。相关主管部门要尽快组织对早期开发的小区配套基础设施进行适当的整治和改造,对自建房屋集中区和背街小巷的道路进行硬化,对违章搭建和随意挖地种菜进行拆除和清理,推动其尽快实施物业管理;高度重视开放式小区、居民集中区建立长效物业管理机制,把清洁卫生、违章搭建清理作为一项重要工作来抓;对后期开发的物业管理相对较为规范的小区,要进一步促其提质增效。逐步建立县物业管理办公室与相关责任部门协同配合,社区居委会与小区业主共同参与的齐抓共管格局,真正实现小区物业全覆盖,共同创造一个和谐安宁的居住环境,促进城区文明创建工作持续发展。
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