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关于我县保障性住房建设管理工作情况的调研报告

时间:2014-07-09 00:00作者: 点击:

201479

 

    为全面了解我县保障性住房实施情况,县政协根据年初工作要点的安排,于5月中下旬,组织部分常委和委员开展保障性住房建设和管理工作调研。调研中,我们认真听取县房管局关于保障性住房建设、使用和管理工作情况汇报和县直有关部门负责同志的座谈发言,深入县经济开发区及部分保障房小区实地察看公租房、廉租房、经适房建设和使用情况,听取县招标局关于保障房项目招投标及招投标改革情况介绍,查阅相关招投标资料,走访入住廉租房户主,召开有关社区负责同志、申请保障房对象代表座谈会,询问了解有关情况;系统对照国家和省、市保障性住房建设和管理相关政策文件,全面剖析我县保障性住房建设和管理工作所取得的成绩及存在的困难和问题,对进一步规范我县保障性住房建设和管理积极建言献策。现将调研有关情况报告如下:

    一、基本情况

    近年来,我县住房保障工作在县委、县政府的高度重视下,紧紧围绕实现“十二五”末城区保障性住房覆盖面达到20%、符合保障条件对象得到应保尽保的目标,坚持政府主导、政策支持、社会参与、市场运作的原则,扎实推进,保障性住房建设任务即将或超额完成。截止2013年底,我县积极争取国家、省各类保障房建设财政补助专项资金近2.3亿元,累计完成建设廉租房4066套(含开发区1800套、天柱山林场160套、驼岭林场148套),完成建设公租房2085套(总任务2252套,已完成县城公租房1626套、其他乡镇及学校公租房459套),保障房建设套数超总应保家庭需求;发放廉租房租赁补贴4003户,保障人数10019人。至2013年底,发放廉租房实物配租959套,公租房实物配租674套。此外,完成建设经济适用房330套、棚户区改造安置房445套。 20102011连续两年我县超额完成省、市下达的住房保障工作目标任务,2013年我县住房保障工作获全市考核一等奖。

    1、领导高度重视,保障措施有力。

    一是建立强力推动机制。为切实加强对保障性住房的管理,县委、县政府成立了政府分管领导为组长的保障性住房工作领导小组,建立工作目标责任制,定期召开会议,研究保障性住房建设工作。县直相关部门通力协作、全力配合住房保障建设管理工作,初步形成了政府主导、房管部门牵头、相关部门齐抓共管的工作机制,有力地推动了我县住房保障工作。二是多渠道筹措配套资金。近年来,县委、县政府及相关部门积极向上争取各类保障房建设财政补助资金力度较大,县房管局会同财政部门严格实行专项管理、分账核算、专款专用,专项用于保障性住房开支。同时,县政府及时出台了土地出让收益的2-5%、住房公积金增值收益等筹集保障性安居工程建设配套资金政策,制定保障性住房税费优惠政策,对公租房项目免收行政事业性收费和政府性基金,有关部门的相关服务性收费按下限减半收取。三是保障建设用地供应。县政府每年将各类保障性住房新增建设用地指标单列,并纳入当年用地计划优先安排。政府统建的廉租房、公租房建设用地,实行行政划拨方式供地;县经济开发区和乡镇园区内企业申请建设的公租房,可以利用企业不超过7%的工业用地,在厂房内按规划建设。在保障性住房规划选址、土地报批等工作中,县住建、国土部门积极支持配合,按照交通便捷、方便生活、群众满意的原则,拿出好地块用于保障性住房建设。

    2、坚持规划引领,分期分批实施。

    根据省“十二五”住房保障规划任务,结合我县实际,按照“统筹规划、分步实施、政府主导、社会参与”的原则,制定了详细的住房保障规划。2010年委托中国市政工程中南设计研究总院编制了《潜山县城市“十二五”住房保障规划》、《潜山县城市保障性住房建设规划(2010-2012)》;2013年,委托北京世纪千府国际工程设计有限公司编制了《潜山县2013-2017年棚户区改造规划和年度建设计划》。“十二五”住房保障规划及2013-2017年棚户区改造规划,已经县政府审批上报,为我县保障性住房建设和管理工作提供了科学的规划依据。根据规划,我县保障性住房建设分为四个阶段:2007年以前为经济适用房(集资建房)建设阶段;2007年至2013年为廉租房建设阶段;2011年至2014年为公租房建设阶段;2014年以后,公租房与廉租房并轨,实行租补分离,统一按公租房名称建设。

    3、重视监督管理,把好质量关口。

    一是按建设程序把关。严格执行招投标程序,要求建设单位在工程开工前,按规定办理各项建设手续。县住房保障领导小组办公室每月组织相关人员对所有在建工程项目进行督查,便于及时发现问题,督促整改;项目竣工后,组织相关部门对项目进行整体验收,确保项目及时投入使用。二是按“工程六制”把关。县房管部门认真按照《安徽省保障性住房建设标准》要求,全面推行工程质量终身制,不断加强监管,确保工程质量和施工安全。认真执行项目法人负责制、招投标制、合同管理制、工程监理制、竣工验收制、资金保障等“工程六制”,加强对工程建设的全程监督管理。三是把好质量安全关。严格廉租住房工程质量管理和工程监理,制定了一系列工程管理制度;组织开展保障性住房建设专项检查,确保建设工程质量安全;注重从规划、设计、招标、施工各个环节把好质量关,确保低收入困难群体住上放心房。几年来,在省、市组织的工程质量督查中我县保障房建设未发现质量和安全问题。

    4、严格使用管理,健全管理措施。

    一是把好准入关。根据上级有关文件精神,我县及时研究出台了《潜山县城镇低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、《潜山县廉租住房实物配租实施细则》、《潜山县公共租赁住房管理暂行办法》等一系列政策文件,为住房保障建设管理工作提供了有力地政策支持,同时也明确了保障性住房后期管理的工作范围、物业服务、动态管理、资金管理等内容。建立完善的保障性住房申请、审核、公示、复核制度,严格实行“三审两公示”,同时接受社会和广大人民群众的监督,实行阳光操作。每年组织财政、民政、监察、公安、房管等部门组成联合调查小组,邀请人大代表、政协委员,通过现场查看、当面询问、邻里走访等形式,对各建制镇和城区各居委会申请廉租住房补贴和实物配租相关情况进行了全面核查核实,确保准入公平、公正。二是加强动态监管。每年按照不低于20%的核查面,通过入户走访等形式,对已往年度已保障家庭再次进行审核,防止转租转借等现象发生。加强信息公开,及时对保障性住房工作动态、建设信息、分配和退出情况等面向社会予以公开,接受社会监督。通过对近几年实施的廉租房租赁补贴和实物配租情况进行信息比对和审查,未发现违规保障行为。

    二、存在问题

    近年来,虽然我县住房保障工作力度不断加大,在工程建设、分配及管理等方面取得了初步成效,但仍存在一些矛盾和问题,主要表现如下:

    1、理解政策有偏差。对照国发[2007]24号文件和2007118国务院九部委162号令、2013913省政府248号令,保障性住房,是为县级人民政府所在的镇(即梅城镇)符合条件的城镇住房保障对象,包括城镇中等偏下低收入住房困难家庭、机关事业单位新就业住房困难职工、达到稳定就业年限的外来务工人员提供廉租住房、公共租赁住房。我县对保障性住房建设和管理工作政策系统性、全面性理解不够深、研究不够透,在贯彻执行中,更多的是注重争取国家补助资金,为谁建、哪里建的目标不是很明确。一方面,保障范围扩大,保障对象增多。我县保障范围延伸到县城以外的乡镇、企事业单位,按全县非农人口20%折算保障房建设任务,约需建保障房6220套,而实际县城保障房只需建4730套。目前,我县即将完成上级下达的保障房建设任务,但属政府投资集中建设、统一分配、统一管理,满足上述三种保障对象需求的城区保障性住房严重不足,县经济开发区及企业内部分配的保障性住房却相对过剩,并且在县城以外的乡镇、企事业单位和学校建了一定数量的非保障性职工宿舍,城镇保障对象面临难以实现应保尽保目标的问题。另一方面,资金投向分散,建设范围扩大。保障性住房专项资金投向城区以外乡镇、园区、企业、学校,建了职工宿舍459,县经济开发区1800套廉租房和康博粮油221套公租房,占用保障房指标和资金,超过城镇保障房投资范围。按照“谁建设、谁所有、谁经营”有关政策规定,政府主要是通过落实各项优惠政策支持、鼓励和引导社会力量投资公租房建设,而我县政府保障房建设专项资金补助县城开发区12家企业建设公租房1151套,奖补资金2390.33万元,现已明确企业拥有全部房屋产权。

    2、规划建设不科学国家和省、市关于保障性住房建设明确规定要实行统筹建设、统一分配和管理。调研中发现,我县在执行有关政策规定过程中存在一些误区。一是规划过于分散,缺乏统筹,没有突出保障目标。政府公租房、廉租房建设任务,基本都是分解到企事业单位,政府集中建设过少,更多注重以完成上级下达的保障性住房建设任务为目的。如下达县开发区、企业公租房建设计划时,前期不是根据企业员工及符合保障条件的对象需求为依据,而是以企业不超过7%工业用地为控制指标下达企业公租房建设计划,个别企业非生产用地占工业用地10%以上,造成部分企业盲目建设一定数量空置的套型公租房,开发区及企业套型公租房、廉租房超需求2200余套,然而有些企业职工集体宿舍却不足。个别企业建设105平方米套房,虽可一分为二改为公租房使用,但存在作为普通住宅投机上市买卖交易的可能。一旦企业破产倒闭,企业提前收回投资和受益,将产权纠纷等隐患留给政府。二是配套设计不完善,维修责任落实不到位。廉租房、公租房缺乏商业服务设施(市规划要求占项目15%)和文体活动场地设施,仅和谐家园小区有空余场地但却未加以有效利用。部分保障性住房维护、维修责任没有很好落实,住户反映多幢住房卫生间出现渗水不能得到及时维修。多处以套型房设计拆迁安置房与廉租房单体混合体,最高层安置房一分为二改成廉租房,房型面积大小不一,通风采光不好,空间布局不科学,结构不合理,不环保,保障对象有较大反响。三是保障性住房项目招标环节把关不严。过去招标由招标单位委托独家代理机构制作标书,投标人从代理机构购买标书,代理机构对招标人与投标人双方关键信息一清二楚,难免出现不公平现象。同时一些廉租房、公租房小型设计方案没有实行社会公示、优选方案。招标单位在招标书上对建设质量、终身追究制等没有明确要求。

    3、准入条件有待完善。准入门槛过严。依据上级政策规定,县政府可根据本地实际确定“三种保障对象”的具体标准及条件,但要坚持不违背上位法规的原则。在实物配租中,我县增加了梅城镇非农户籍人口住居“5年以上”限制条件,排除了不在县经济开发区的外来务工稳定就业达到规定年限的保障对象,不符合市级以上政府及相关部门的政策规定。设置这两个限制条件,从我县保障性住房房源紧张角度考虑有一定的合理性,但属政策优先实物配租的低收入住房困难对象和非开发区外来务工达到稳定就业年限的保障对象不能及时轮候到廉租房、公租房。

    4、管理机制不健全。一是摸底建档不全。由于未形成房管、公安、民政、人社、金融等部门信息资源共享机制,造成对保障对象的住房情况、家庭人口、收入、财产、稳定就业年限、申请时间等信息不能完全比对,摸底建档不全,按这些因素综合评分或随机摇号等方式分配顺序的轮候制度不健全。根据家庭人口、性别、保障结构等,合理配租或调换保障房具体户型,实行人性化配租意识有待加强。二是使用、退出制度不完善。未界定政府保障房、公共租赁住房租赁期限(省规定租赁合同35年);政府廉租房租金对特困家庭免收或减收,没有出台具体的实施意见;对企业、林场公租房、廉租房准入条件把关不严;未出台政府投资的保障性住房租赁满5年后可上市交易、申请全部产权的具体办法。

    三、意见和建议

    为尽快筹集政府性公共保障房所缺房源,使县城梅城镇辖区中等偏下和低收入住房困难家庭、机关事业单位新参加工作人员住房困难家庭、外来务工稳定就业达到规定年限人员住房条件基本解决,到“十二五”期末,城镇保障性住房覆盖面达到20%,实现应保尽保目标。为此,提出如下建议:

    1、正视现状,研究对策,解决公共房源不足问题。

    一要正视保障房供求矛盾和公共保障房不足的问题。目前,县经济开发区存有1800套挪作安置房的廉租房、154套公租房及康博粮油221套公租房。然而,据测算政府公共保障性住房尚缺2700多套,实现应保尽保任务重、压力大。面临两个矛盾:一是县经济开发区及企业的廉租房、公租房只可面向内部职工、住房困难家庭配租,不可用于政府性公共保障对象配租,政府性公共保障房源短缺问题只能另辟途径解决;二是公租房、廉租房任务建设接近尾声,续建指标短缺,只能从内部挖潜入手,统筹解决建设指标和资金问题。

     二要研究对策,寻求最佳公共房源解决方案。若从县经济开发区及其企业存量公租房调剂解决公共保障房不足的问题,企业因存有投资收益平衡、投机上市心里会产生抵触情绪,加上政策规定企业建公租房是面向内部职工保障家庭,执行起来可能很困难;若政府收回县经济开发区18009万平方米廉租房指标和建设资金,收回康博粮油221套公租房指标,统筹集中建设、统一分配、统一管理,可基本满足需求。可在权衡两种方案利弊的基础上,作出适当抉择。还可以通过单独集中建、委托企业代建政府回购、合作共建共管、优惠政策引导社会力量投资建设运营等方式,多渠道增加公租房供应。

    2、总结提高,规范运作,建设百姓满意安居工程

    一要限定在城区建设保障性公租房。面向符合条件的城区中等偏下低收入住房困难家庭、新参加工作的机关事业单位无房职工和不在县经济开发区稳定就业达到规定年限的外来务工人员提供的保障性公租房,由县政府集中建设,不再下达乡镇(含乡镇园区)、企事业单位城镇保障性公租房和城区企业套型公租房建设计划。县城区外来务工人员集中的开发区、产业园区,根据辖区企业内符合保障条件的职工家庭实际需求,集中建设单元型或宿舍型公租房;企业自身为改善内部务工人员住有所居条件,按照自行投资、政策支持、产权自有的原则,以职工集体宿舍房型规划建设,不宜建套型公租房。继续筹划好棚户区改造项目,特别是桃园路、小新仓、天柱路、北门河等棚户区改造项目,要统一思想认识,从实际出发,完善规划,认真遴选,加快推进,以促使老城区交通得到缓解,居民老旧危住房得到改善,并按规定比例配建公租房。

    二要提高续建项目规划建设的质量和水平。集中续建的保障性公租房,要认真总结过去廉租房、公租房建设不足,充分考虑居民就业、就学、就医、购物、出行等需求,优先安排在交通便利、基础设施配套完善或产业聚集的区域,并做到公租房建设与配套基础设施、公共文体服务设施、商业服务设施同步规划、同期建设,同时交付使用;户型设计要按照“经济、适用、环保、质优”原则,执行国家和省、市有关标准,力求做到户型小、功能齐、配套全、质量好、布局合理、空间利用科学,鼓励通过社会公示、评比等方式优选户型设计方案要避免过去把拆迁安置房与公租房联体的做法。

    三要把好项目招标关键环节,建成高质量精品工程。县招标局要严把招标代理机构备案准入、招标前条件审查及项目标书、标的额审查关,投标人须一律到县招标局特定机构购买标书,杜绝暗箱操作,确保项目招标公平、公正。有关部门要加强工程质量监管,严格勘察、设计、施工、监理和验收等法定建设程序,在保障房建筑物明显位置设立永久性标识,标明规划、建设、勘察、设计、施工、监理单位及其法人代表,实行终身责任追究制。

    四要加大保障性住房推进力度。今年,政府确定了136户统建公租房建设任务,应尽快落实建设用地,确保项目开工建设,如期竣工交付使用。

    3、探索新路,有序运营,努力做到投资收益平衡。

    依据上级政府及相关部门政策规定,结合我县实际,坚持“谁投资、谁所有、谁经营”原则,由点到面,先易后难,探索保障性公租房经营、回收新机制。

    一要明确投资运营责任。政府投资的保障性住房,其资金筹措、房源筹集、租金收取、资产运营和维护管理等,可委托政府相关部门负责运营。政府相关部门要加快建立和完善投资运营、监管机制,同时要结合我县实际,通过地方财政公共预算,将土地出让收益2-5%、住房公积金增值收益部分等,足额纳入保障性住房建设资金专户。社会力量及企业投资的保障性住房,由投资人负责管理和运营。要尽快落实保障性住房维护、维修责任。对特困保障对象承租的租金、物业管理费等相关收费,实行补贴或适当减免。公租房租金不宜过高。

    二要探索出售、回收新办法。要按政策规定,政府投资建设的保障性住房,在确保保障性住房持有数量满足保障需求的前提下,可采取先试点的办法,由运营机构按国家和省、市有关规定向县政府住建部门提出出售计划,经县政府批准后向承租人出售,出售价格可参照同时期、同地段、同品质商品房价格确定,承租人可购买全部产权,也可购买部分产权。政府及相关部门要认真贯彻落实好《潜山县公共租赁住房管理暂行办法》,进一步完善企业保障性公租房管理,对企业公租房存在投机上市等潜在的管理矛盾和问题,应当做到超前研判。同时,要积极探索企业保障性公租房管理办法,可对出租5年以上的,政府采取按成本价回收,再以相应价格出售给保障对象,实现投资收益平衡。

    4、规范准入,合理配租,确保分配有序公平公正。

    一是要加快对保障对象的住房现状、家庭人口、收入、稳定就业年限、申请时间等信息摸底建档。采取按上述因素综合评分或随机摇号等方式,确定保障对象的分配顺序,分配结果在县政府网站和县房产管理局网站公开。

    二是要进一步完善准入政策。依照上级有关规定,对不在县经济开发区的外来务工稳定就业达到规定年限的住房困难家庭,应当列入政府公共保障对象;对符合规定的各类保障对象,应逐步取消在城非农户籍居住5年以上限制条件;尤其对市级以上政府规定的7种优先实物配租保障对象和符合保障条件的失独家庭,配租时不得设置非农户籍居住5年以上的限制。

    三是根据家庭人口、性别、保障结构等,合理配租或调换保障房具体户型,实行人性化配租。

    5、信息统采,加强监管,实现后续管理规范有效。

    一要建好保障性住房基础信息平台。县房管部门要成立专门运营机构,充实相关专业技术力量,完善巡查制度。要加快建立保障性住房基础信息平台,对申请符合保障条件的保障对象基础信息及配租信息纳入信息平台,做到动态管理;对社会力量及企业投资、运营的保障性住房,其适用对象应当为县房管部门登记的保障对象,统一纳入保障性住房基础信息平台监管。

    二要加快完善保障性住房使用退出机制,在保障对象信息动态监管的基础上,对不再符合保障条件的对象户,取消保障资格,停发廉租房租赁补贴或责令退出廉租房,不断提高保障性住房资源配置效率。

    三要加大对企业保障性公租房监管力度。严禁私下出售买卖、违规配租,做到发现一起,曝光一起,处理一起。

    四要完善部门配合的联动工作机制。县法院及住建、公安、发改委、国土、人社、财政、民政、市场监管、物价、梅城镇等相关部门要根据职责分工和管理权限,各司其职,通力协作。本着精简效能的原则,尽快建立保障性住房审批绿色通道,加强部门配合,严格责任追究,形成协同作战的工作机制,以推动我县保障性住房管理尽快步入规范化、正常化轨道,真正实现保障性住房的民生价值。

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